素敵な高級 賃貸マンション
同様にQに投資する場合は、 1年目に3億円、2年目に2億円、 3年目に1億円の純営業収益(NODを上げ、 3年目の終わりに同じく12億円で売却可能であるとします。
この場合、 Pに投資してもQに投資しても、 3年間合計で6億円の純営業収益(年平均では2億円の純営業収益)を上げることができますし、 3年後の売却価格もPとQは同じ12億円です。
PとQに対する投資リスクは同じであるとします。
この場合、 Pに投資しても、 Qに投資しても投資の収益性は同じであるといってよいでしょうか。
結論を先にいうと、 Qの方の投資価値が高いことになります。
この投資判断をするときに役に立つのが、先ほど説明した現在価値の考え方です。
この例では、毎年の純営業収益(NODは、それだけのお金が投資家の手元に毎年入ることを意味しますし、 3年目末の売却価格はお金として投資家に入る売却収入のことを示しています。
従って、金利(割引率)を10%とすると、 Pに投資することによって得られる投資家のお金の現在価値は、次の計算によって13億8317万円となります。
いい方を変えると、賃貸住宅Pはこれから3年間に現在価値ベースで13億8317万円のお金を稼ぎ出すことのできる不動産だといえます。
3年間だけ賃貸住宅pに投資しようとしている人から見た場合、 Pの現時点での投資価値は13億8317万円だということになります。
賃貸住宅Qについても同じ計算をしてみましょう。
すると次の結果となり、Qの生み出すお金の現在価値が14億1473万円であることがわかります。
このことは、 3年間だけ賃貸住宅Qに投資しようとしている人から見た場合、 Qの投資価値は14億1473万円だということを意味しています。
ここまで計算すると、同じ値段で買うことができるなら、 3年間の投資を望む投資家が賃貸住宅PとQのどちらを選ぶかは明らかでしょう。
Pに投資して得られるお金の現在価値が13億8317万円であるのに対し、 Qの場合は14億1473万円です。
その差額は3156万円もあるので、同じ値段で投資リスクに差がなければ、投資家は賃貸住宅Qに投資するでしょう。
なぜこんなことになるかといえば、単純に毎年の利益と売却価格を合計すると同じ投資価値になる賃貸住宅PとQが、現在価値の概念を利用することによって投資価値に違いがあることが判明するからです。
この事例でいえば、得られるお金の総額が同じなら、そのお金をできるだけ早くもらった方が得だということになります。
先にもらったお金を投資して、増やせるからです。
このように現在価値の概念を利用して、不動産が生み出す毎年の資金(キャッシュフロー)からその不動産の価値を算出する方法を、 DCF法(Dis-counted Cash Flow法)と呼びます。
さて、ある投資家がこのような計算をしたうえで売り主と交渉した結果、賃貸住宅Qを12億円で購入することになったとします。
そうなると投資家は、「現在価値14億1473万円」の賃貸住宅を「現在価値12億円のお金」で購入したことになります。
この差額の2億1473万円は、投資家にとっての正味の見込み利益ということになります。
このように、 「不動産が将来的に生み出す純営業利益の現在価値」から「現在の投資額」を差し引いたものを、正味現在価値(NPV -Net Present Value)といいます。
実務上は英語の呼び名が使われることが多く、 「ネット・プレゼント・バリュー」や「エヌ・ピー・ブイ」と呼ばれています。
計算式から理解できる通り、正味現在価値がプラスであれば、投資すると利益(キャッシュフローベースのこと。
本項では以下も同じ)を確保できるのに対し、マイナスであれば投資すると損をすることが見込まれます。
正味現在価値はある投資の利益や損失を、実際の金額で示している点が特徴となっています。
次に、同じ一定期間の投資指標でも、その投資成果を投資利回りで表す指標について説明していくこととします。
正味現在価値の説明で利用したのと同じ賃貸住宅Qの例を使って、 10億円の投資をした場合を考えてみましょう。
賃貸住宅Qに投資した結果、毎年R%の利回り(割引率)で3年間運用することに成功したとします。
その場合、この投資によって得られる利益(NODと売却価格の合計(キャッシュフロー)を現在価値にすると、次の通りになります。
ところで、この例では賃貸住宅Qに10億円の投資をしたのですから、この投資に対して賃貸住宅がどれくらいの利回りで利益を生むことができたかは、次の式の中のR%ということになります。
この計算をするとR-27% (小数点以下四捨五入)という結果が出ます。
賃貸住宅Qに投資すると、 3年間の投資利回りは27%になるということです。
計算式を見ると複雑そうですが、上の式を見ればわかる通り、要するに「Qへの投資額- Qの生み出すお金の現在価値」となる害剛率Rが、 Qの投資利回りとなるわけです。
この割引率Rのことを内部収益率(Internal Rate of Return)といいます。
この指標も多くの場合、英語の省略形で旧IRR (アイ・アール・アール)と呼ばれています。
やや面倒くさい計算のように思うかもしれませんが、パソコンで表計算ソフトを使うと、簡単に算出できます。
投資対象となる不動産のIRRがこの例のように27%のときは、すべての投資資金を銀行からの借入金で調達しても金利が27%以下であれば、投資利回りと調達金利の差額だけ利益が出ることになります。
ではNPVとIRRはどのように使い分けたらよいでしょう。
実務的には投資利回りであるIRRで投資家の希望水準に達しているかどうかを判断し、それからどのくらいの利益の絶対額が見込めるかをNPVで把握するケースが多いようです。
投資するからには、その効率性を示す投資利回りも重要ですし、実際にいくら利益が上がるのかという利益の絶対額も重要です。
両方の指標の特徴を生かしながらうまく組み合わせて活用することが大切です。
不動産投資のリスク私たちが何かに投資しようとするときに、 「この株式への投資はリスクが高すぎるかもしれないな」 「このビルに投資するなら、失敗したときのリスクも考えておいた方がよさそうだ」というようなことを考えます。
この場合のリスクとは、文字通り危険性を指しています。
ところが、不動産投資や金融取引の立場から投資リスクというときは、投資に伴う不確実性のことを意味します。
投資をして期待以下の投資利回りしか得られない場合はもちろんのこと、期待以上の成果を上げる可能性がある場合も、期待される投資利回りが不確実であれば「リスクがある」とされるのです。
例えば、あるオフィスビルに投資したときに得られる期待利回りが、これから10年間で年6%から10%の問で毎年変動するものとします。
このビルへの投資はリスクある投資といえるでしょうか。
現在のように低金利が続き、銀行に預金を預けても年間1%の金利もつかないなかで、悪くても6%以上の利回りが期待できるのであれば、普通の人はこの投資に危険という意味でのリスクはないと考えるでしょう(投資資金を金利9%で借金していて、絶対に10%の投資利回りが必要だとすれば別ですが)。
しかしながら、この投資の利回りが6%から10%のどの水準になるかは誰にもわからないので、不確実性ということからすれば、この投資はリスクあるものだということになります。
つまり、投資そのものが危険であるか否かに関係なく、投資の成果が不確実な場合は「リスクがある」というのです。
ところで、投資家はリスク(不確実性)の高い投資と低い投資のどちらに投資しようとするのでしょうか。
千代田区 賃貸のお手伝いをのため、結構珍しい千代田区 賃貸だと思います。
アクセスが大変便利な賃貸 中央区です。インパクトのある賃貸 中央区です。
賃貸マンションについて解説いたします。この春は賃貸マンションで盛り上がりましょう！
快適な暮らしを実現するための賃貸マンション 新宿区です。賃貸マンション 新宿区に有効な成分の紹介です。
業界初のリラクゼーション賃貸マンション 中央区が始まります。小さくてかわいい賃貸マンション 中央区の登場です。
WEBで楽々、賃貸マンション 東京をお探しならこちらの賃貸マンション 東京へ。
覚えておきたい東京 賃貸マンションの本質、便利な東京 賃貸マンションに関する詳細です。
デザイナーズ 賃貸だけあれば充分だと感じました。怖いもの知らずのデザイナーズ 賃貸です。
賃貸マンション 千代田区の実力を測定してみましょう。良い意味で賃貸マンション 千代田区とは別物です。
渋谷区 賃貸製作を承ります。渋谷区 賃貸のヒントをお教え致します。
新宿区 賃貸の必要性を考えます。インパクトのある新宿区 賃貸です。
高級賃貸が一般的になってきました 。もう高級賃貸以外は必要ないでしょう。
千代田区 賃貸マンションの特徴をとらえましょう。千代田区 賃貸マンション効果の高い商品です。
中央区 賃貸の新しい魅力を紹介します。お仕事帰りでも中央区 賃貸ができます。
このデザイナーズ マンションはパンチがありますね。デザイナーズ マンション関連のノウハウを解説します。
本当の賃貸マンション 渋谷区をご存知ですか？子供のための賃貸マンション 渋谷区グッズです。
文京区 賃貸の理解を深めましょう。文京区 賃貸の情報をお知らせします。
ペット 賃貸マンションを余すとこなく分析しました。この春はペット 賃貸マンションで盛り上がりましょう！
賃貸 文京区の意外な一面を紹介します。賃貸 文京区で明るい雰囲気を演出しましょう。
港区 賃貸の企画制作を行う専門会社です。インターネットの掲示板で港区 賃貸ができます。
賃貸 港区があれば全てが解決します。賃貸 港区の世界へあなたをお招き致します。
有望な賃貸マンション 文京区を見つけましょう。個性派にオススメの賃貸マンション 文京区です。
賃貸 新宿区製作を承ります。賃貸 新宿区の意識を持つことが重要です。
今後の中央区 賃貸マンションの発展性を考えてみました。こだわりが詰まった中央区 賃貸マンションです。
究極のデザイナーズ 賃貸マンションが発売されます。世界中でデザイナーズ 賃貸マンションは支持されています。
高級 賃貸マンションについて真剣に考えてみました。高級 賃貸マンションの検索がとっても楽になりました。
新宿区 賃貸マンションを無料で提供します。新宿区 賃貸マンションも悪くないんです。
ペット 賃貸を使用する機会が増えています。ペット 賃貸に関する企業の一覧です。
業界初のリラクゼーション文京区 賃貸マンションが始まります。文京区 賃貸マンションに関連した書きかけ項目です。
結局賃貸 渋谷区だけ買えば良かった。賃貸 渋谷区は香りがとっても良くて有名です。
超豪華な渋谷区 賃貸マンションが集結しました。良い意味で渋谷区 賃貸マンションとは別物です。
ペット 可 マンションはすぐに役立ちます。ペット 可 マンションのスタンダードです。
賃貸 千代田区を使用する機会が増えています。あなたの夢を実現する賃貸 千代田区が満載です。